地产“黑马”建发股价闪崩 前一天官宣拟收购美凯龙不超过30%股份

小柚财经:地产“黑马”建发股价闪崩 前一天官宣拟收购美凯龙不超过30%股份

  一纸收购公告,让2022年跻身房企TOP10的建发股份(SH600153,股价13.5元,市值405.7亿元)股价遭遇了2023年首次跌停。

  1月8日,建发股份发布公告称,公司正筹划通过现金方式协议收购红星美凯龙控股集团有限公司(以下简称美凯龙)不超过30%的股份。本次交易完成后,建发可能成为美凯龙的控股股东。

  然而,资本市场似乎并不看好这笔交易。1月9日早间开盘后,建发股价连续下跌,一度跌停。截至收盘,建发股价报13.50元/股,跌幅达9.58%,市值蒸发43亿元。

  股价一度跌停

  建发股份此次将扩张目标瞄准了商业运营。

  1月8日,建发股份发布重要公告,称其正在筹划通过现金方式协议收购红星美凯龙不超过30%的股份。

  根据公告,截至2022年12月31日,美凯龙总股本4354732673股,包括A股3613447039股(占总股本比例82.98%)及H股741285634股(占总股本比例17.02%)。红星控股直接持有美凯龙2618081007股股份,占总股本的60.12%,红星控股的一致行动人西藏奕盈企业管理有限公司、车建兴、陈淑红、车建芳等合计共持有美凯龙18607640股,占总股本的0.43%。合计持股量为60.55%。

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源:建发股份公告

  但美凯龙在2022年12月26日发布的公告就称,红星控股拟计划通过集中竞价、大宗交易方式减持公司股份共计不超过美凯龙股本的3%的股份;西藏奕盈同样计划通过集中竞价、大宗交易方式清仓美凯龙的股票。

  若减持计划完成后,红星控股持有美凯龙的股份数将下降至57.14%。这也意味着,建发股份在收购30%股份后,将一跃成为美凯龙控股股东,而一旦建发股份继续提高持股量,根据相关规则就需向公司所有股东发出全面要约。

  另据美凯龙2022年年中报告显示,报告期内公司经营了94家自营商场、280家委管商场、10家战略合作商场、59个特许经营家居建材项目,共包括475家家居建材店或产业街,覆盖全国30个省、直辖市、自治区的224个城市,商场总经营面积2227万平方米。

  不过需要注意的是,截至2022年上半年,美凯龙投资性房地产账面价值为961.64 亿元,占公司资产总额的比例就达到71.80%。这也意味着,美凯龙的主要资产就是“投资性房地产”,是实实在在的“包租婆”。

  显然,这对于逆势扩张的建发股份而言,美凯龙的商业地产、商业土地,都对其有足够的吸引力。公开资料显示,建发旗下的商业管理平台已在上海、厦门、成都、南宁、福州、漳州、株洲等地持有及服务超20余个项目。截至2021年末,建发商管共计运营11个自持项目、13个拓展项目,涵盖综合体、购物中心、商业街区、写字楼、社区商业、旧改商业、文旅商业、传统商铺等多种商业业态。

  而通过本次交易,建发股份能够一次性将美凯龙的百余商场收入囊中,进一步增加其商管业务的版图。

  不过尽管如此,资本市场对于此次建发收购美凯龙并不买账。1月9日早间开盘后,建发股份股价一度跌停,最终收盘报13.5元/股,跌幅达9.58%。而红星美凯龙(01528.HK)的股价当日开盘后却一路走高,最终收报3.06港元,涨幅达14.61%,市值为133.25港元。

  针对此次股价跌停,建发股份投资者关系部门在回应媒体时称,应与公司拟收购部分股份有关。究其原因或在于美凯龙巨额负债问题。美凯龙2022年半年报显示,报告期内公司流动负债近300亿元,非流动负债463亿元,负债合计763亿元。

  不过,建发股份投资者关系部门人士也透露,公司拟收购30%的股权,不可能将红星美凯龙所有债务接过来,至于后续的交易如何进行,目前还没有具体内容。

  地产业务扩张凶猛

  事实上,作为厦门市属国有企业,建发集团年营业收入超过7000亿元,主要业务涵盖供应链运营、城市建设与运营、旅游会展、医疗健康、新兴产业投资等多个领域,除建发股份外,建发集团旗下上市公司还包括了建发国际(01908.HK)、建发物业(02156.HK)、建发合诚(603909.SH)以及建发新胜(00731.HK)。

  其中,以供应链运营和房地产开发为双主业的建发股份,2022年上半年营业收入达到3658亿元,同比增长26%;净利润41亿元,同比增长22%;归母净利润27亿元,同比增长6%。

  需要指出的是,建发股份的房地产业务主要由联发集团和建发房产负责运营,建发股份分别持有这两家公司95%和 54.65%的股份,而建发房产旗下又拥有建发国际集团与建发物业两家上市平台。

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来源:中指研究院

  近年来,建发的地产业务发展迅速。中指研究院数据显示,2022年建发房产以全年销售额1700.2亿元位居行业第10位,排在融创、金茂、新城等一众房企之前;而在2021年同期,建发的销售额为1697亿元,位居行业第20位。

  不仅是销售金额,近两年当部分房企面临业务收缩之际,建发在土地市场的扩张势头也相当凶猛。

  根据建发股份披露,其2021年以多元化方式获取土地114宗,全口径拿地金额达1576亿元。而据中指研究院数据,建发拿地金额以544亿元位于全国第四位,位于华润置地、中海地产、保利发展之后;全口径新增货值1104亿元,位居全国第七。

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来源:中指研究院

  虽然建发股份的房地产资产规模不小,但其营收在公司总营收的占比并不算高。据建发股份2022年三季报显示,截至2022年9月30日,公司营业收入5645.75亿元,其中供应链运营业务营收5276.9亿元,地产业务营收仅368.8亿元。

  不过房地产业务分部总资产达5919亿元,而供应链运营业务分部总资产仅1834亿元,不及房地产业务资产规模的三分之一。

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来源:建发股份2022年三季报

  值得一提的是,连年的激进扩张也让建发股份的负债规模迅速膨胀。

  2019年时,建发股份的负债总额仅有约2300亿元。而截至2022年三季度末,建发股份的负债总额已经达到6119亿元,其资产负债率也进一步增长至78.9%。同时,建发股份的流动负债总额也从2022年年初的3562亿元增长至三季度末的4973亿元,9个月内流动负债增长超1400亿元。

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